Bau- und Immobilienrecht

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine weitreichende Entscheidung, die sorgfältige Vorbereitung und eine genaue Prüfung aller Vertragsdetails erfordert. Im Allgemeinen sollten die folgenden Punkte beachtet werden:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Diese Dokumente enthalten Regeln über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, geben Auskunft über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen, die Verteilung der Betriebskosten sowie mögliche Beschränkungen in der Nutzung der Immobilie.
• Einsicht in Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die Protokolle informieren über vergangene Beschlüsse, geplante Sanierungen oder Modernisierungen und eventuelle Konflikte innerhalb der Gemeinschaft. Die Einsichtnahme hilft, zukünftige finanzielle Belastungen oder Verpflichtungen besser abzuschätzen.
• Bauzustand: Der Käufer sollte die Wohnung von einem Sachverständigen prüfen lassen, um mögliche versteckte Mängel oder Schäden aufzudecken.
• Hausgeld: Es ist wichtig, die aktuelle Höhe zu kennen und zu prüfen, ob der Verkäufer mit Zahlungen im Rückstand ist, da diese Verpflichtungen unter Umständen auf den Käufer übergehen können.
• Nebenkosten: Die Entwicklung der laufenden Kosten in den vergangenen Jahren sollte überprüft werden, um ein realistisches Bild der zukünftigen Nebenkosten zu erhalten.
• Grundbuchauszug einsehen: Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Aufschluss darüber, ob Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Wegerechte auf der Immobilie liegen. 
• Notarvertrag: Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist verpflichtet, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin bereitzustellen. Der Käufer sollte genügend Zeit einplanen, um den Vertrag sorgfältig zu prüfen, und bei Bedarf juristische oder fachliche Beratung in Anspruch nehmen.

Die Auswahl eines geeigneten Architekten, Bauunternehmens oder Bauträgers ist entscheidend für den Erfolg eines Bauprojekts und erfordert sorgfältige Recherche und Planung. Hier sind einige Schritte, die einem Bauherrn dabei helfen können:

• Bedarfsanalyse: Der Bauherr sollte klar definieren, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder einen Umbau handelt, und das Projekt entsprechend erläutern. Dabei ist es wichtig, das finanzielle Limit sowie den gewünschten Fertigstellungstermin festzulegen.
• Recherche: Im Internet können Architekten, Bauunternehmen und Bauträger am gewünschten Ort gefunden werden, oft mit Kundenbewertungen. Fachzeitschriften und Branchenverzeichnisse bieten zusätzliche Informationen und Empfehlungen. Auch die Architektenkammer kann wertvolle Informationen bereitstellen.
• Referenzen und Portfolio: Der Bauherr sollte sich abgeschlossene Projekte zeigen lassen, um die Qualität der Arbeit zu beurteilen. Falls möglich, können auch Auskünfte von früheren Kunden eingeholt werden, um deren Erfahrungen zu erfragen. 
• Persönliche Gespräche: Treffen mit potenziellen Anbietern sind wichtig, um deren Arbeitsweise kennenzulernen und die „Chemie“ zu prüfen. Dabei sollte der Bauherr auch Informationen zu Qualifikationen, Ausbildung, Erfahrungen der Berufsträger sowie zur Projektabwicklung einholen.
• Vertragsprüfung: Es sollte sichergestellt werden, dass alle Leistungen im Vertrag  klar definiert sind. Die Preisgestaltung und mögliche Zusatzkosten müssen verständlich aufgeführt sein. Außerdem sollten Meilensteine und Fertigstellungstermine schriftlich festgehalten werden.
• Lokale Empfehlungen: Oft entstehen Geschäftsbeziehungen durch persönliche Empfehlungen oder lokale Netzwerke. Der Besuch von Immobilienmessen oder Branchenevents kann ebenfalls eine gute Möglichkeit sein, potenzielle Anbieter kennenzulernen.

Ein Streit mit dem Bauunternehmen kann belastend sein, insbesondere wenn ein Bauprojekt dadurch verzögert wird oder Qualitätsmängel auftreten. Mögliche Schritte sind:

• Sachlage klären: Der Bauvertrag und eventuell weitere Vertragsgrundlagen, wie die VOB/B, sollten sorgfältig geprüft werden – insbesondere die Klauseln zu Leistungspflichten, Fristen, Abnahmen, Gewährleistung und Vertragsstrafen. Alle relevanten Unterlagen, z. B. Baupläne, Protokolle, Rechnungen, Schriftverkehr sowie Fotos von Baumängeln oder Verzögerungen, sollten gesammelt werden. Es ist zu prüfen, ob der Bauunternehmer gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen verstoßen hat.
• Mängelbeseitigung verlangen: Der Auftraggeber sollte den Bauträger schriftlich über die Mängel informieren und ihn unter Fristsetzung auffordern, diese zu beseitigen.
• Sachverständigen beauftragen: Mängel sollten von einem unabhängigenSachverständigen begutachtet werden, um deren Umfang und Ursache festzustellen.
• Rechtliche Schritte prüfen: Der Auftraggeber darf die Vergütung mindern oder Schadensersatz verlangen, wenn der Bauunternehmer nicht vertragsgemäß leistet. Nach erfolgloser Fristsetzung kann der Auftraggeber die Mängel selbst beheben (lassen) und die Kosten vom Bauunternehmer zurückfordern oder einen Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten anfordern. Wenn der Bauunternehmer gravierend gegen den Vertrag verstößt, kann der Auftraggeber unter Umständen vom Vertrag zurücktreten. Dies sollte jedoch sorgfältig abgewogen und rechtlich geprüft werden.
• Anwalt konsultieren: Ein Rechtsanwalt kann den Bauherrn bei der Durchsetzung seiner Rechte unterstützen. Dazu gehört die rechtliche Bewertung des Vertrags, die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüche oder Schadensersatz sowie die Vertretung bei Verhandlungen oder vor Gericht.

• Klage vor Gericht: Als letzter Schritt bleibt der Gang vor das Gericht. Ein Bauprozess kann jedoch zeitaufwendig und teuer sein. Es ist daher entscheidend, dass Ansprüche gut dokumentiert und rechtlich fundiert sind.

Beim Grundstückskauf sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten, hier sind einige davon:

• Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis: Der Käufer sollte sicher stellen, dass der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Aus dem Grundbuch erhält man auch Auskunft über bestehende Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte. Baulasten sind dagegen in Baden-Württemberg im Baulastenverzeichnis eingetragen.
• Vertragsprüfung: Der Kaufvertrag muss nach deutschem Recht notariell beurkundet werden. Ohne Beurkundung ist der Vertrag regelmäßig nichtig. Der Käufer sollte klären, wann und wie der Kaufpreis zu zahlen ist (z. B. nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung). Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das Recht am Grundstück, bis dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. 
• Altlasten und Baugrundprüfung: Es sollte geprüft werden, ob das Grundstück im Bodenschutz- und Altlastenkataster eingetragen ist, da Altlasten (z. B. Bodenverunreinigungen) hohe Sanierungskosten verursachen können. Der Käufer kann einen Geologen beauftragen, um sicherzustellen, dass das Grundstück für sein Bauvorhaben geeignet ist.
• Bebauungsplan und Baurecht: Der Käufer sollte sich bei der Gemeinde über die zulässige Nutzung und mögliche Bauauflagen informieren. Es sollte auch geklärt werden, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist (z.B. Zugang zu Wasser, Strom, Abwasser, Straßen). Falls nicht, sollten die Kosten für die Erschließung geprüft werden. Zudem ist zu beachten, dass Kommunen oder Dritte ein Vorkaufsrecht am Grundstück haben können.
• Kosten und Steuern: Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss über den Wert des Grundstücks. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Der Käufer sollte etwa 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten einplanen. Falls ein Makler involviert ist, ist zu beachten, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird (in der Regel 3,57 % für jeden).
• Finanzierung: Der Käufer wird sicherstellen, dass die Finanzierung vor Abschluss des Kaufvertrags gesichert ist. Eine Bank wird in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, um den Kredit abzusichern.

• Notarielle Abwicklung: Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übertragung des Eigentums. Der Notar sorgt für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später des Eigentümerwechsels. Der Kaufpreis sollte erst gezahlt werden, nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

• Übergabe und Besitzwechsel: Die Parteien sollten einen klaren Übergabetermin vereinbaren, an dem das Grundstück frei von Rechten Dritter übergeben wird. Es sollte auch geregelt werden, ab wann Grundsteuer, Versicherung und andere Nebenkosten auf den Käufer übergehen.

Bei der Vergabe und Durchführung von Bauaufträgen der öffentlichen Hand gelten besondere rechtliche und verfahrenstechnische Anforderungen. Wichtige Aspekte sind:

• Vergabeverfahren: Öffentliche Bauaufträge unterliegen strengen Vergaberegeln, die Transparenz, Gleichbehandlung und Wettbewerb gewährleisten sollen. Die maßgeblichen Rechtsgrundlagen sind: Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), Vergabeverordnung (VgV) und Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil A (VOB/A). Bei Aufträgen, deren geschätzter Wert die Schwellenwerte übersteigt (z. B. 5,382 Mio. € für Bauaufträge, Stand 2024), sind EU-weite Ausschreibungen erforderlich. Die Vergabeverfahren sind Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung und das Verhandlungsverfahren. In der Regel müssen mehrere Angebote eingeholt werden. Die Vergabe erfolgt nach bestimmten Kriterien, wie z.B. Preis, Qualität oder Nachhaltigkeit. Bei Vergabefehlern können Rechtsmittel eingelegt werden.

• Teilnahme an Ausschreibungen: Der Bieter soll die Ausschreibungsunterlagen sorgfältig prüfen; das Leistungsverzeichnis (LV) enthält alle technischen und wirtschaftlichen Anforderungen. Wichtige Punkte sind: Sicherstellen, dass die Vorgaben genau verstanden und eingehalten werden; Prüfung, ob die Anforderungen erfüllt sind (z. B. Referenzen, Bonitätsnachweise). Die Vergabe erfolgt häufig nach dem wirtschaftlichsten Angebot, nicht zwingend nach dem niedrigsten Preis. Das Angebot muss fristgerecht und und er geforderten Form (z.B: elektronisch über ein Vergabeportal) eingereicht werden. Verspätete oder unvollständige Angebote führen in der Regel zum Ausschluss nicht berücksichtigt; Vorgaben zu Signaturen, Nachweisen und Bescheinigungen sind gewissenhaft zu beachten.

• Anforderungen an das Angebot: Der Bieter hat auf Vollständigkeit zu achten, da unvollständige Angebote häufig zum Ausschluss führen. Preise und Leistungen müssen realistisch kalkuliert sein. Ein Angebot ist während der Bindefrist verbindlich.

• Vertragsschluss:  Bei Bauaufträgen der öffentlichen Hand wird in der Regel die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) als Vertragsgrundlage verwendet.

• Bauzeit und Fristen:  Verbindliche Ausführungszeiten sind vor Vertragsschluss klar zu definieren.

• Nachträge: Vertraglich sollte geregelt sein, wie Änderungen im Bauablauf und zusätzliche Leistungen gehandhabt werden.

• Gewährleistung: Die öffentliche Hand legt großen Wert auf eine umfassende Mängelhaftung und sorgfältige Erfüllung aller Vertragspflichten.